Nhu cầu mua nhà lớn nhưng thị trường vẫn vắng khách

Thị trường bất động sản đang xuất hiện một nghịch lý đáng chú ý: nhu cầu sở hữu nhà vẫn lớn, nhưng lượng người tìm kiếm thông tin, xuống tiền và giao dịch thành công lại có dấu hiệu suy giảm. Trong bối cảnh nguồn cung mới dần cải thiện, khoảng cách giữa mức giá của sản phẩm trên thị trường và khả năng chi trả của phần đông người mua đang trở thành một trong những nguyên nhân chính khiến thanh khoản chưa thể phục hồi tương xứng.

Lượng tìm kiếm và giao dịch cùng giảm

Tại một diễn đàn về thị trường bất động sản tổ chức ngày 18/8, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực phía Nam của Batdongsan.com.vn, cho biết nền tảng này từng ghi nhận khoảng 100 triệu lượt tìm kiếm thông tin bất động sản mỗi tháng. Tuy nhiên, thời gian gần đây, mức độ quan tâm tại Hà Nội đã giảm khoảng 39%, trong khi TP.HCM và các tỉnh phía Nam giảm khoảng 15%.

Sự thận trọng cũng thể hiện rõ trong kết quả bán hàng của các dự án mới. Theo các số liệu thị trường được công bố trong quý II/2026, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM tiếp tục tăng, nhưng tỷ lệ hấp thụ chỉ xoay quanh mức 50%. Đặc biệt, các sản phẩm có giá bán cao thường mất nhiều thời gian hơn để tìm được người mua.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, thị trường đang bước vào giai đoạn mà nhu cầu vẫn tồn tại nhưng không dễ chuyển hóa thành giao dịch thực tế. So với năm 2025, khi nhiều dự án có tỷ lệ hấp thụ 80-90%, thậm chí bán hết trong thời gian ngắn, mức giao dịch hiện nay đã giảm đáng kể.

Nguồn cung tăng nhưng thiếu sản phẩm vừa túi tiền

Một trong những vấn đề lớn nhất của thị trường hiện nay là sự lệch pha giữa sản phẩm được bán và nhu cầu thực tế.

Phần lớn người có nhu cầu mua để ở vẫn tìm kiếm những căn hộ có mức giá phù hợp với thu nhập. Tuy nhiên, nguồn cung mới tại các đô thị lớn lại tập trung ngày càng nhiều ở phân khúc trung cao cấp và cao cấp.

Dữ liệu thị trường quý II/2026 cho thấy tại Hà Nội, nhóm căn hộ có giá cao tiếp tục chiếm tỷ trọng đáng kể trong nguồn cung mới. Những dự án có giá trên 120 triệu đồng/m² có tốc độ hấp thụ chậm hơn rõ rệt so với các sản phẩm có mức giá thấp hơn. Tại TP.HCM, nhóm căn hộ trên 120 triệu đồng/m² cũng chỉ đạt tỷ lệ hấp thụ khoảng 20%, trong khi phân khúc từ 60 đến 120 triệu đồng/m² ghi nhận sức mua tốt hơn.

Điều này cho thấy vấn đề của thị trường không đơn thuần nằm ở việc thiếu nguồn cung. Nguồn cung đang tăng trở lại, nhưng sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính của nhóm khách hàng mua nhà để ở vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu.

Ông Đinh Minh Tuấn nhận định, khoảng cách giữa mức giá mà người mua có thể chấp nhận và giá bán thực tế đang khiến một phần lớn nhu cầu chưa thể chuyển thành giao dịch thành công.

Nhà đầu tư ngắn hạn rút lui khỏi thị trường

Bên cạnh nhóm người mua để ở, sự vắng bóng của các nhà đầu tư ngắn hạn cũng góp phần khiến thanh khoản chung suy giảm.

Trong giai đoạn thị trường sôi động, một phần đáng kể giao dịch đến từ nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính hoặc mua với kỳ vọng tăng giá trong thời gian ngắn. Tuy nhiên, khi giá nhà đã tăng lên mức cao, trong khi chi phí vốn và rủi ro đầu tư lớn hơn, dòng tiền đầu cơ có xu hướng thận trọng hơn.

Theo đánh giá của các chuyên gia, thị trường hiện nay đang chuyển sang giai đoạn chọn lọc, trong đó người mua quan tâm nhiều hơn đến giá trị sử dụng thực tế, khả năng khai thác lâu dài, vị trí và chất lượng hạ tầng thay vì chỉ kỳ vọng vào mức tăng giá trong ngắn hạn.

Xu hướng này cũng đã được phản ánh trong báo cáo thị trường quý II/2026, khi các dự án có mức giá phù hợp hơn tiếp tục đạt tỷ lệ hấp thụ tích cực, trong khi phân khúc giá cao có thời gian bán hàng kéo dài hơn.

Thị trường thứ cấp bắt đầu điều chỉnh

Sức mua giảm cũng tạo áp lực lên thị trường thứ cấp. Theo thông tin được Batdongsan.com.vn chia sẻ tại diễn đàn ngày 18/8, giá bán thứ cấp tại một số khu vực đã có dấu hiệu điều chỉnh giảm.

Tại Hà Nội, mức giảm được ghi nhận trong khoảng 5-14%, trong khi tại TP.HCM, giá thứ cấp giảm khoảng 5-7% ở một số khu vực. Tuy nhiên, mặt bằng giá nhà nhìn chung vẫn ở mức cao so với thu nhập và khả năng tích lũy của phần lớn người dân.

Việc giá thứ cấp điều chỉnh có thể giúp thu hẹp phần nào khoảng cách giữa giá bán và khả năng chi trả. Tuy nhiên, nếu giá sơ cấp tiếp tục neo cao do chi phí đất đai, xây dựng và tài chính, quá trình phục hồi thanh khoản có thể vẫn diễn ra chậm.

Nhà ở xã hội và vùng ven được xem là hướng đi mới

Trong bối cảnh căn hộ tại khu vực trung tâm ngày càng vượt xa khả năng chi trả của nhiều người, nhà ở xã hội và các khu vực xa trung tâm đang trở thành những lựa chọn được quan tâm nhiều hơn.

Theo thông tin được các chuyên gia thị trường chia sẻ, nhu cầu nhà ở xã hội tại TP.HCM vẫn rất lớn. Một số dự án có số lượng hồ sơ đăng ký cao hơn nhiều lần so với số căn hộ được cung cấp, cho thấy nhu cầu thực tế đối với phân khúc giá phù hợp vẫn chưa được đáp ứng đầy đủ.

Đối với nhà ở thương mại, xu hướng dịch chuyển ra các khu vực ngoại vi cũng ngày càng rõ nét. Người mua có xu hướng tìm kiếm các dự án nằm dọc theo những trục giao thông lớn hoặc tại các đô thị vệ tinh, nơi giá nhà vẫn thấp hơn so với khu vực trung tâm.

Tuy nhiên, khả năng thu hút người dân đến các khu vực này phụ thuộc rất lớn vào tiến độ hoàn thiện hạ tầng giao thông, dịch vụ công cộng và cơ hội việc làm. Một dự án có giá thấp hơn nhưng thiếu kết nối thuận tiện với trung tâm vẫn có thể gặp khó khăn trong việc thu hút người mua.

Dòng người xếp hàng từ sáng sớm 19/11 chờ lấy phiếu hẹn nộp hồ sơ mua nhà xã hội. Ảnh: Anh Tú

Thị trường cần chuyển từ tăng giá sang tăng khả năng tiếp cận

Các chuyên gia cho rằng để thanh khoản phục hồi bền vững, thị trường không thể chỉ dựa vào các chương trình khuyến mại hoặc ưu đãi ngắn hạn.

Thay vào đó, doanh nghiệp cần tính toán giá bán sát hơn với giá trị thực của sản phẩm, đồng thời đưa ra các chính sách tài chính giúp giảm áp lực dòng tiền cho người mua.

Về dài hạn, việc tăng nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà ở cho thuê được xem là yếu tố quan trọng để cân bằng lại cơ cấu thị trường.

Song song với đó, việc đầu tư đồng bộ hạ tầng tại các đô thị vệ tinh, tháo gỡ các vướng mắc pháp lý và tạo điều kiện để giảm chi phí phát triển dự án cũng có thể giúp doanh nghiệp xây dựng những sản phẩm phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân.

Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh về giá, thị trường bất động sản đang bước vào một quá trình sàng lọc khắt khe hơn. Nhu cầu mua nhà không biến mất, nhưng người mua đang trở nên thận trọng và có nhiều lựa chọn hơn. Trong bối cảnh đó, những dự án có mức giá hợp lý, hạ tầng tốt và khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực có thể sẽ trở thành động lực chính cho sự phục hồi thanh khoản trong thời gian tới.

Nguồn tham khảo: VnExpress, Báo Thanh Niên

Hải