Lãi suất vay mua nhà tăng mạnh, người mua đối mặt áp lực trả nợ cao hơn
Thị trường bất động sản đang chịu thêm sức ép khi lãi suất vay mua nhà tăng lên đáng kể so với năm 2025. Trong khi nhiều ngân hàng vẫn đưa ra mức lãi suất ưu đãi tương đối thấp trong thời gian đầu, chi phí vay có thể tăng mạnh sau khi hết thời gian ưu đãi và chuyển sang lãi suất thả nổi.
Theo khảo sát quý II của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS-IRE) tại 10 ngân hàng thương mại, lãi suất ưu đãi đối với khoản vay mua nhà hiện phổ biến khoảng 8,5-11%/năm. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi có thể lên 13-15%/năm.
Dữ liệu từ Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services cũng cho thấy lãi suất vay mua nhà trong nửa đầu năm nay phổ biến ở mức 12-14%/năm, trong đó một số khoản vay áp dụng lãi suất thả nổi lên tới 16%/năm.
Khoảng cách lớn giữa lãi suất ưu đãi và lãi suất thả nổi
Một đặc điểm phổ biến của các khoản vay mua nhà hiện nay là mức lãi suất quảng cáo ban đầu chỉ được áp dụng trong một khoảng thời gian nhất định, thường từ vài tháng đến khoảng một năm.
Sau khi kết thúc thời gian ưu đãi, khoản vay thường chuyển sang cơ chế lãi suất thả nổi. Mức lãi này được xác định dựa trên lãi suất tham chiếu của ngân hàng cộng với một biên độ nhất định và có thể được điều chỉnh định kỳ.
Điều này khiến chi phí thực tế của khoản vay có thể cao hơn đáng kể so với con số người vay nhìn thấy trong những tháng đầu tiên.
So với cùng kỳ năm 2025, mặt bằng lãi suất ưu đãi hiện đã tăng khoảng 2-4 điểm phần trăm, trong khi một số gói vay ghi nhận mức tăng gần 5 điểm phần trăm. Chi phí huy động vốn tăng cùng với việc tín dụng bất động sản tiếp tục được kiểm soát được xem là những yếu tố gây sức ép lên mặt bằng lãi suất.
Giá nhà cao khiến áp lực tài chính càng lớn
Lãi suất tăng diễn ra trong bối cảnh giá nhà tại các đô thị lớn vẫn ở mức cao. Khi giá bất động sản tăng nhưng chi phí vay vốn cũng tăng, người mua phải cân nhắc kỹ hơn về tỷ lệ vốn tự có và khoản tiền phải trả hàng tháng.
Một số người mua có xu hướng giảm số tiền vay hoặc trì hoãn kế hoạch mua nhà để tránh áp lực tài chính kéo dài. Điều này có thể ảnh hưởng đến thanh khoản của thị trường, đặc biệt ở những phân khúc phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn vay ngân hàng.
Theo khảo sát của PropertyGuru, hơn 80% người mua và nhà đầu tư được hỏi cho biết chỉ sẵn sàng vay khi lãi suất ở mức dưới 9%/năm. Khi lãi suất vượt 11%/năm, phần lớn người được khảo sát không muốn tiếp tục sử dụng đòn bẩy tài chính.
Người mua cũng có xu hướng đặt mục tiêu khoản trả nợ hàng tháng chỉ chiếm khoảng 20-40% thu nhập, nhằm duy trì khả năng cân đối tài chính trong dài hạn.
Không chỉ vay mua nhà, vay mua ô tô cũng chịu tác động
Xu hướng tăng lãi suất sau thời gian ưu đãi không chỉ xuất hiện ở các khoản vay mua nhà.
Một số khoản vay mua ô tô cũng có mức chênh lệch đáng kể giữa giai đoạn ưu đãi và giai đoạn áp dụng lãi suất cơ sở. Theo khảo sát tại một số ngân hàng, lãi suất cơ sở đối với khoản vay mua ô tô hiện phổ biến khoảng 10-13%/năm, trong khi thời gian hưởng ưu đãi thường chỉ kéo dài từ 3-12 tháng.
Một trường hợp được chia sẻ trên mạng xã hội gần đây cho thấy lãi suất của một khoản vay mua ô tô tăng từ 8,2% lên 18%/năm sau một năm. Đây là ví dụ cho thấy người vay cần xem xét toàn bộ chi phí trong suốt thời hạn khoản vay thay vì chỉ tập trung vào mức lãi suất ưu đãi ban đầu.
Người vay cần quan tâm điều gì?
Với các khoản vay sắp hết thời gian ưu đãi, yếu tố quan trọng không còn nằm ở mức lãi suất ban đầu mà là công thức tính lãi suất sau ưu đãi.
Người vay cần xác định rõ:
Lãi suất tham chiếu của ngân hàng là bao nhiêu.
Biên độ cộng thêm được áp dụng cho khoản vay.
Lãi suất được điều chỉnh với tần suất như thế nào.
Mức lãi suất tối đa có thể phát sinh trong trường hợp mặt bằng lãi suất tiếp tục tăng.
Khoản tiền phải trả hàng tháng sau khi kết thúc thời gian ưu đãi.
Việc tính toán trước dòng tiền trong trường hợp lãi suất tăng sẽ giúp người vay đánh giá chính xác hơn khả năng trả nợ, thay vì chỉ dựa trên mức lãi suất hấp dẫn được đưa ra ở thời điểm ký hợp đồng.
Lãi suất sẽ là yếu tố quan trọng của thị trường bất động sản
Trong nửa cuối năm, diễn biến lãi suất được dự báo tiếp tục là một trong những yếu tố có ảnh hưởng lớn đến sức mua và thanh khoản bất động sản.
Nếu lãi suất vay mua nhà tiếp tục duy trì ở mức 13-15%/năm sau thời gian ưu đãi, người mua có thể thận trọng hơn trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính. Những dự án có chính sách hỗ trợ lãi suất, tiến độ thanh toán linh hoạt hoặc có khả năng tạo dòng tiền sớm có thể trở nên hấp dẫn hơn đối với nhóm khách hàng sử dụng vốn vay.
Trong bối cảnh giá bất động sản vẫn ở mức cao, bài toán của người mua hiện nay không chỉ là “có mua được nhà hay không”, mà còn là “có thể duy trì khoản vay một cách an toàn trong nhiều năm hay không”.
Nguồn tham khảo: VnExpress, VnEconomy
Hải